Transaction immobilière :comment se passe le versement des fonds ?
- Annabel Jutard Safti
- il y a 7 jours
- 6 min de lecture
Qui paie quoi, à quel moment, et quel est le rôle du notaire ? Je vous explique le mécanisme complet, pas à pas, pour avancer sereinement dans votre projet.
AJ
Annabelle Jutard · SAFTI
·Mars 2026 · Lecture : 8 min
Un mot avant de commencer — Parce qu'un projet immobilier, ce n'est jamais juste une transaction, je vous partage régulièrement ces explications concrètes sur mon blog. Que vous achetiez ou vendiez à Ballan-Miré, Joué-les-Tours ou Veigné, vous méritez de comprendre exactement ce qu'il se passe avec votre argent. Alors on y va, sans jargon inutile.
Comprendre le versement des fonds dans une transaction immobilière
Le versement des fonds dans une transaction immobilière, c'est l'ensemble des opérations financières par lesquelles vous (ou votre banque) transférez le prix d'achat au vendeur. La remise des fonds désigne le moment où le notaire met effectivement la somme à la disposition du vendeur. Et le déblocage des fonds, c'est l'ordre donné par votre banque pour libérer les sommes vers le compte du notaire.
📌 Deux moments clés structurent chaque vente : le compromis (où un acompte est souvent versé) et la signature de l'acte authentique (où le solde est réglé). Le calendrier combine ces deux étapes avec la levée des conditions suspensives.
Le notaire est le tiers de confiance central : il réceptionne les sommes, les conserve sur un compte séquestre sécurisé, et ne les libère qu'après avoir tout vérifié — état hypothécaire, titre de propriété, diagnostics obligatoires.
Le rôle central du notaire
Le notaire n'est pas un simple témoin de la vente : il est le garant juridique et financier de toute l'opération. Il reçoit les versements sur son compte séquestre, enregistre les opérations, et retient les fonds tant que toutes les conditions ne sont pas remplies.
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Le séquestre notarial
Aucune somme ne peut être utilisée avant que toutes les conditions soient remplies. Vous êtes protégés.
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Les vérifications légales
Hypothèques, cadastre, diagnostics, DPE, titre de propriété : tout est contrôlé avant la remise.
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La sécurité des fonds
La profession notariale dispose d'une assurance professionnelle et d'obligations déontologiques strictes.
Passer par le notaire offre une protection bien supérieure à un virement direct entre particuliers. Pour les biens neufs, la VEFA prévoit des appels de fonds sécurisés par la garantie financière d'achèvement (GFA).
Compromis de vente vs acte authentique : ce qui change pour la remise des fonds
Au moment du compromis
Lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente, l'acquéreur verse généralement un acompte ou dépôt de garantie représentant 5 à 10 % du prix. Cette somme exprime l'engagement des deux parties. Elle est conservée sur un compte séquestre (ou par l'agence, selon le contrat).
À la signature de l'acte authentique
C'est à ce moment que le solde est réglé. Votre banque procède au déblocage du prêt et vire les fonds directement au notaire. Celui-ci prélève les frais, réalise les dernières formalités, puis effectue la remise des fonds au vendeur.
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À retenir : en VEFA (achat dans le neuf), les appels de fonds sont progressifs et liés à l'avancement des travaux. Des clauses contractuelles particulières peuvent prévoir d'autres modalités. Dans tous les cas, ces dispositions doivent être sécurisées par votre notaire.
Les garanties qui vous protègent
Plusieurs dispositifs encadrent et sécurisent votre transaction. Le séquestre notarial protège les sommes versées. La GFA sécurise les opérations en VEFA. La garantie décennale couvre certains travaux dans le neuf.
Avant toute libération des fonds, le notaire vérifie l'absence d'hypothèque via l'état hypothécaire. Si une hypothèque subsiste, la mainlevée et la radiation d'inscriptions sont organisées avant le versement final. En cas de litige, le notaire peut pratiquer une retenue de garantie ou prolonger le séquestre.
Les 6 étapes concrètes du déblocage et de la remise des fonds
Voici le déroulé habituel, de la signature du compromis jusqu'à la remise des clés :
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Signature du compromis + dépôt de garantieL'acquéreur verse un acompte de 5 à 10 % du prix. La somme est placée sur un compte séquestre ou conservée par l'agence selon le contrat.
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Instruction du dossier notarialLe notaire prépare l'acte et effectue toutes les vérifications : état hypothécaire, cadastre, diagnostics immobiliers.
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Obtention du prêt bancaireLa banque délivre la lettre d'offre. L'acquéreur la signe et la renvoie. La condition suspensive d'obtention du prêt peut alors être levée.
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Levée des conditions suspensivesLe notaire reçoit l'attestation bancaire ou l'offre acceptée. Il vérifie la conformité des pièces avant de fixer la date de signature.
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Signature de l'acte + paiement du soldeLa banque vire les fonds sur le RIB du notaire. Il prélève les frais et ordonne la remise des fonds au vendeur. Le virement SEPA prend 24 à 72 heures.
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Mainlevée et publication foncièreSi nécessaire, le notaire fait procéder à la levée d'hypothèque. La publication foncière officialise le transfert de propriété. C'est officiel — vous êtes propriétaire.
⏱ Les délais à anticiper : obtention du prêt : 30 à 45 jours · délai entre compromis et acte : 30 à 60 jours · virement SEPA standard : 24 à 72 heures · virement instantané possible selon votre banque.
L'acompte au compromis : fonctionnement et rôle
Le dépôt de garantie matérialise l'engagement des deux parties. Il est conservé sur le compte séquestre. En tant qu'acheteur, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de 10 jours après signature du compromis. Si une condition suspensive (obtention du prêt, par exemple) n'est pas levée, l'acompte vous est intégralement restitué.
En revanche, si vous renoncez à la vente sans motif valable, le vendeur peut conserver l'acompte selon les termes du compromis. C'est justement pourquoi je veille toujours à ce que ces clauses soient clairement rédigées et comprises de tous.
Votre prêt immobilier et son déblocage
La banque joue un rôle décisif dans la chronologie. La lettre d'offre formalise les conditions du prêt et doit être acceptée par l'emprunteur. Le notaire vérifie cette acceptation avant de programmer la date de signature.
Le déblocage intervient après contrôle de toutes les conditions : assurance emprunteur, pièces justificatives, conformité des montants. La banque effectue ensuite le virement directement au notaire.
Selon votre situation, les règles varient
Le prêt relais implique souvent un déblocage progressif — la banque peut retenir une partie du financement jusqu'à preuve de la revente de votre bien actuel. Le PTZ (prêt à taux zéro) et les autres prêts aidés influent sur les montants et les délais. Et attention : un refus d'assurance emprunteur peut bloquer l'ensemble du déblocage.
Frais de notaire, droits et mainlevée d'hypothèque
Au moment de la signature de l'acte, le notaire prélève directement depuis le compte séquestre l'ensemble des postes suivants :
Poste | Qui paie ? | Remarque |
Prix net vendeur | Acquéreur | Versé au vendeur après formalités |
Frais de notaire | Acquéreur | ≈ 7–8 % dans l'ancien / 2–3 % dans le neuf |
Droits de mutation | Acquéreur | Inclus dans les frais de notaire |
Frais d'agence | Selon mandat | Précisés dans l'annonce |
Taxe foncière | Prorata entre parties | Régularisée à la date de l'acte |
Frais de mainlevée | Vendeur | Si un prêt en cours est remboursé |
La mainlevée d'hypothèque, c'est la procédure qui efface l'inscription hypothécaire une fois le prêt du vendeur remboursé. Le notaire coordonne cette démarche avec la banque créancière. Si un remboursement anticipé est nécessaire, des indemnités peuvent s'ajouter au décompte.
Fraude bancaire : les réflexes indispensables
La fraude au virement immobilier est en forte hausse. Des escrocs se font passer pour le notaire ou l'agence et envoient de faux RIB par e-mail. C'est un point sur lequel j'insiste systématiquement auprès de mes clients.
🚨
Règle absolue : ne modifiez jamais un virement suite à un e-mail seul. Vérifiez toujours le RIB par téléphone, sur le numéro officiel de l'étude notariale — pas celui indiqué dans l'e-mail suspect.
Vérifiez le RIB du notaire par téléphone, sur le numéro trouvé vous-même sur le site officiel de l'étude
N'acceptez jamais un changement de coordonnées bancaires communiqué uniquement par e-mail
Activez la double authentification pour l'envoi de documents sensibles
Demandez une confirmation téléphonique avant tout virement important
En cas d'anomalie, contactez immédiatement votre banque et le notaire, et conservez toutes les preuves (e-mails, confirmations, bordereaux)
Un exemple concret chiffré pour tout visualiser
Prenons un scénario réaliste : achat d'un appartement à 300 000 €, avec un apport de 30 000 € (10 %) et un prêt de 270 000 €.
Événement | Montant | Timing |
Prix d'achat | 300 000 € | Réglé à J+45 (acte) |
Apport personnel | 30 000 € (10 %) | J0 — compromis |
Acompte au compromis | 9 000 € (3 %) | J0 |
Prêt bancaire débloqué | 270 000 € | J+30 — après acceptation de l'offre |
Frais de notaire (estim.) | 24 000 € | Prélevés à J+45 |
Régularisation taxe foncière | 1 200 € | Prélevée à J+45 |
📌 En résumé : l'acheteur verse 9 000 € au compromis (J0). La banque débloque les fonds à J+30 après acceptation de l'offre. Le notaire reçoit les 270 000 €, prélève les frais et remet les fonds au vendeur à J+45. Un retard de virement de 48 à 72 h peut décaler la mise à disposition — et parfois la radiation hypothécaire.
Votre projet immobilier en Touraine ?Je vous accompagne, sereinement.
Que vous achetiez ou vendiez à Ballan-Miré, Joué-les-Tours ou Veigné, je suis là à chaque étape : du compromis jusqu'à la remise des clés, un seul interlocuteur, vraiment impliqué.
Article rédigé par Annabelle Jutard · Conseillère immobilière SAFTI · Ballan-Miré, Joué-les-Tours, Veigné (37)
Agent commercial immatriculé au RSAC de Tours sous le n°825 028 178 · Les informations fournies sont à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique.
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